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新政对一二线城市楼市刺激比较大 但对江门而言影响不是很大

时间:2020-08-31     人气:771     来源:信息时报     作者:
概述:“"3·30"新政对一二线城市楼市刺激比较大,对江门而言影响不是很大,因为江门开发商仍以去库存为主。”江门良骏兆业发展有限公司营销策划部经理彭碧宇透露......

“"3·30"新政对一二线城市楼市刺激比较大,对江门而言影响不是很大,因为江门开发商仍以去库存为主。”江门良骏兆业发展有限公司营销策划部经理彭碧宇透露,江门一季度平均每月消化1000套单位,但同样也新增4000多套单位,说明江门房产库存仍然处于高位状态。


但是,新政仍有积极影响。“"3·30"新政出台以来,楼盘的来访量上升,既有改善型买家,也有投资型客户,他们的购房意愿都很强烈。”彭碧宇表示,发展商由于要去库存,涨价意愿不高,仍是以价换量。“因此,现在真是购房的好时机,有需求的购房者可以出手了。”


同时,彭碧宇认为二手房不会对一手房销售造成冲击。“因为江门的二手房不多,而且一手房比二手房价值明显要高。虽说一手房在生活配套方面不是很成熟,但在产品质量、规划、设计等方面都有了很大的提升,而且升值潜力也比二手房要高。”


此外,彭碧宇也谈到新政下房地产商营销政策上的变化。“因为利好政策的出台,很多想要购房的客户都开始出动了。所以,去年营销上更注重亲子乐、家庭活动等小规模暖场活动,今年则更注重抢人气,以惊喜的、有噱头的大规模活动来吸引更多的人流。”彭碧宇表示,在营销方面,房地产商显得更慎重,对实效性要求更严格。“我们营销费用就这么多,是投放广告让更多人知道还是做活动吸引客户上门,这些都要经过充分的论证,从实效性出发。”


谈到央行降准对江门楼市的影响,彭碧宇持支持的态度:“降准无论对发展商还是购房者来说都是好事。在房地产方面,拿地、推货、成交都会活跃起来。换言之,我们下半年的经济也会随之活跃起来。”

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  • 房贷利率可谓“芝麻开花节节高”——从7月份至今,我市的房贷利率已经“三连涨”,其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%—25%。在“房地产长期看人口短期看金融”的逻辑背景下,记者走访发现,我市多家房产中介公司的二手房成交量相对前一段时间普遍下滑了近两成。究其原因,除了房贷利率上浮外,更重要的是放盘量相对前一阶段也进一步减少。


    A 走访:


    二手房成交量普遍下滑


    “感觉二手房市场稍稍冷了些。”说这话的是家家顺房地产公司的销售顾问李军(化名)。据其介绍,进入9月后,他们门店的放盘量、客流量、成交量均有所减少。


    9月23日—25日,记者先后走访了9家房产中介公司,其中,有5家位于江海区住建大厦附近,有4家位于蓬江区良化片区,这9家房产中介公司的置业顾问的说法大多与李军一致。


    “据我了解,目前,江门多家房产中介公司的二手房成交量比七八月份下滑了约两成。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。


    据裕隆基地产公司二手部总经理吴名鸠观察,目前他们公司的到访量虽比七八月份略有增加,但成交量却下降了5%左右。


    “我们的到访量有所减少,成交量比六七月份减少了大约18%。”家家顺江门区域副总经理李烨告诉记者。


    B 探因:置业门槛提高、房源减少是主因


    记者留意到,从2015年7月至2017年8月,我市共成交二手住宅60851套,月均成交2434套,超过3000套的月份均出现在今年——今年4月份为3005套,5月份为3497套,6月份为3499套,8月份为3156套。具体到中心城区(蓬江、江海),2015年7月至2017年8月,江门中心城区共成交二手住宅22359套,月均成交894套,月均成交套数超千套的共有9个月,除了2016年5月、2016年11月之外,其余7个月均出现在今年。


    由此不难看出,二手房市场在今年迎来了春天,原因比较简单:今年以来一手房价不断攀升,置业门槛提高,部分资金不足的购房者不得不转战价格较低的二手房市场;4月起实施的限购政策,使部分不符合购买一手房条件的置业者转战二手房市场;今年一手房供应量不足,“日光盘”频现,使得部分置业者购买一手房的难度增大,进而转战二手房市场。


    那么为何近期二手房市场突然变冷了呢?


    吴名鸠分析认为,一方面是因为利率不断上浮,限贷政策使得首付比例提升,而且银行的评估价相对较低,贷款额有所减少,意向置业者无力支付较高的首付款而不得不放弃置业,举个例子,置业者想购买总价为100万元的二手房,银行的评估价却为90万元,即便是按揭贷款七成,置业者也只能贷到63万元,另外还需要支付37万元的首付款;另一方面是因为二手房源相对七八月份大约减少了两成,这里面主要有三个原因:一是银行放款速度变慢,使得业主不能及时收到买家的房款,积极性受挫,二是很多业主担心卖了旧房后难以买到新房,三是业主普遍看好后市,觉得房价还有上涨的空间,所以惜售。


    李烨则认为,除了上述原因外,全国的大环境也对部分改善型置业者产生了影响。


    “但对刚需型置业者的影响有限,因为在刚需型置业者看来,即便是多交一些首付,多付一些利息,也好过等很长时间才能买到房。”李烨说。


    他们还谈及,目前,受业主惜售等因素影响,低楼层的步梯房源比较紧缺。


    “房价上涨后,经济不太宽裕的只好选择步梯楼,他们往往上有老、下有小,因此多选择低楼层的房子,这使得低楼层的二手房源比较紧俏。”李军说。


    C 趋势:总体稳定,部分片区或“有价无市”


    我市二手房市场在第四季度走向如何?


    江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示,二手住宅的利率普遍比一手住宅上浮的幅度大,但二手住宅相对一手住宅总价不高,不限购且选择余地大,因此年内的成交量应该还是比较稳定的。


    “江门作为粤港澳大湾区的一员,招商引资力度比较大,这为房价上涨提供了支撑,所以江门二手房市场年内应该还是比较稳定的。”李烨认为。


    美智地产总经理汤建军则认为,随着二手住宅房贷利率的再次上浮,以及一二手住宅价差的逐渐缩小,二手住宅的优势正在削弱。预计今年第四季度,二手住宅的成交量会小幅缩减,部分片区或许会进入“有价无市”的状态。

  • 存量房市场的范围在不断扩大,不少人在买房时也会考虑将二手房放入自己的选择之中。一个城市,一个区域的热搜小区榜也能从侧面反映出当下用户关注的重点,对于江门8月第4周(8.17-8.23)榜单,房天下研究院给出了答案。


    据房天下研究院数据显示,榜单中排名第一的是保利大都会,位于滨江新区启动区保利大都会,目前价格12860元/平米,在售房源103套。排名第二的是越秀星汇名庭,位于北环路南侧,目前价格16317元/平米,在售房源120套。此外,五邑碧桂园、越秀天悦星院、凤山水岸也登上了排行榜榜单,分别位于3、4、5位。


    8月第4周(8.17-8.23)江门热搜小区榜




    数据来源:房天下研究院

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