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江门二手房市场近期有点冷

时间:2020-08-31     人气:819     来源:乐居财经     作者:
概述:房贷利率可谓“芝麻开花节节高”——从7月份至今,我市的房贷利率已经“三连涨”,其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%—25%......

房贷利率可谓“芝麻开花节节高”——从7月份至今,我市的房贷利率已经“三连涨”,其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%—25%。在“房地产长期看人口短期看金融”的逻辑背景下,记者走访发现,我市多家房产中介公司的二手房成交量相对前一段时间普遍下滑了近两成。究其原因,除了房贷利率上浮外,更重要的是放盘量相对前一阶段也进一步减少。


A 走访:


二手房成交量普遍下滑


“感觉二手房市场稍稍冷了些。”说这话的是家家顺房地产公司的销售顾问李军(化名)。据其介绍,进入9月后,他们门店的放盘量、客流量、成交量均有所减少。


9月23日—25日,记者先后走访了9家房产中介公司,其中,有5家位于江海区住建大厦附近,有4家位于蓬江区良化片区,这9家房产中介公司的置业顾问的说法大多与李军一致。


“据我了解,目前,江门多家房产中介公司的二手房成交量比七八月份下滑了约两成。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。


据裕隆基地产公司二手部总经理吴名鸠观察,目前他们公司的到访量虽比七八月份略有增加,但成交量却下降了5%左右。


“我们的到访量有所减少,成交量比六七月份减少了大约18%。”家家顺江门区域副总经理李烨告诉记者。


B 探因:置业门槛提高、房源减少是主因


记者留意到,从2015年7月至2017年8月,我市共成交二手住宅60851套,月均成交2434套,超过3000套的月份均出现在今年——今年4月份为3005套,5月份为3497套,6月份为3499套,8月份为3156套。具体到中心城区(蓬江、江海),2015年7月至2017年8月,江门中心城区共成交二手住宅22359套,月均成交894套,月均成交套数超千套的共有9个月,除了2016年5月、2016年11月之外,其余7个月均出现在今年。


由此不难看出,二手房市场在今年迎来了春天,原因比较简单:今年以来一手房价不断攀升,置业门槛提高,部分资金不足的购房者不得不转战价格较低的二手房市场;4月起实施的限购政策,使部分不符合购买一手房条件的置业者转战二手房市场;今年一手房供应量不足,“日光盘”频现,使得部分置业者购买一手房的难度增大,进而转战二手房市场。


那么为何近期二手房市场突然变冷了呢?


吴名鸠分析认为,一方面是因为利率不断上浮,限贷政策使得首付比例提升,而且银行的评估价相对较低,贷款额有所减少,意向置业者无力支付较高的首付款而不得不放弃置业,举个例子,置业者想购买总价为100万元的二手房,银行的评估价却为90万元,即便是按揭贷款七成,置业者也只能贷到63万元,另外还需要支付37万元的首付款;另一方面是因为二手房源相对七八月份大约减少了两成,这里面主要有三个原因:一是银行放款速度变慢,使得业主不能及时收到买家的房款,积极性受挫,二是很多业主担心卖了旧房后难以买到新房,三是业主普遍看好后市,觉得房价还有上涨的空间,所以惜售。


李烨则认为,除了上述原因外,全国的大环境也对部分改善型置业者产生了影响。


“但对刚需型置业者的影响有限,因为在刚需型置业者看来,即便是多交一些首付,多付一些利息,也好过等很长时间才能买到房。”李烨说。


他们还谈及,目前,受业主惜售等因素影响,低楼层的步梯房源比较紧缺。


“房价上涨后,经济不太宽裕的只好选择步梯楼,他们往往上有老、下有小,因此多选择低楼层的房子,这使得低楼层的二手房源比较紧俏。”李军说。


C 趋势:总体稳定,部分片区或“有价无市”


我市二手房市场在第四季度走向如何?


江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示,二手住宅的利率普遍比一手住宅上浮的幅度大,但二手住宅相对一手住宅总价不高,不限购且选择余地大,因此年内的成交量应该还是比较稳定的。


“江门作为粤港澳大湾区的一员,招商引资力度比较大,这为房价上涨提供了支撑,所以江门二手房市场年内应该还是比较稳定的。”李烨认为。


美智地产总经理汤建军则认为,随着二手住宅房贷利率的再次上浮,以及一二手住宅价差的逐渐缩小,二手住宅的优势正在削弱。预计今年第四季度,二手住宅的成交量会小幅缩减,部分片区或许会进入“有价无市”的状态。

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  • 前三季度江门楼市成交6358套,同比增长88%,月均成交706套,市场总体比较活跃。前三季度成交总量超过50套的楼盘约25个,成交超100套的楼盘有19个。排名前10位的楼盘共成交3359套,占总量的53%,超过一半。江门楼市供货情况与广州相似,也是处于货量紧缺的状态,受此影响,江门楼市价格逐步回升。


    江门的中心城区楼价发展历程也与广州中心城区有相似之处。以来江门楼市可谓变化万千,在春节之后楼市逐步升温,五一黄金周形成一个高峰,其后在7月、8月成交缩量,而在9月又重拾上升势头,楼价在这个时候开始迈入5000元/m2大关。特别是中心城区,已经全面进入5000元/m2的阶段。江门的中心城区楼价发展历程也与广州中心城区有相似之处。五一期间,江门中心城区的一些楼盘如中天国际花园成交均价在4400~5000元/m2,天鹅湾约3700元/m2,天骄半岛约3600元/m2。但到现在这些楼盘的价格已全部突破了5000元/m2,其中中天国际花园三期盈翠苑的售价最高达到6200元/m2,均价约5500元/m2,五邑锦绣豪庭均价达6000元/m2。与2万元/m2成为广州楼市的一个重要心理关口相似的是,5000元/m2也成为江门楼市的一个重要心理关口。这一价格虽然相比周边城市仍然较低,但是已经超越了江门市民的实际消费能力。由于当地消费水平相对较低,市民一般只能接受4000-5000元/m2的楼价,如果楼价再往上升,大部分市民将采取观望态度。


    1-9月,江门市蓬江、江海两区商品房(含预售)的成交宗数达12841宗,同比增长38.97%;成交建筑面积141.16万平方米,同比增长39.65%;成交金额533242.4万元,同比增长47.01%;成交均价3777.57元/平方米,同比增长5.27%。前三季度的成交宗数、建筑面积、金额、均价等“四大指标”数据均已超过2008全的数据。2008,两区商品房交易登记为11804宗,成交面积为131.81万平方米,成交金额为478386.01万元,成交均价为3629.36元/平方米。前三季度,两区商品住宅成交宗数10362宗,同比增长45.35%,成交建筑面积127.98万平方米,同比增长46.87%;成交金额474614.01万元,同比增长49.26%;成交均价3708.50元/平方米,同比增长1.63%。前三季度,两区预售商品房成交宗数6002宗,同比增长51.10%;成交建筑面积77.11万平方米,同比增长56.92%;成交金额314527.68万元,同比增长44.51%;成交均价4078.95元/平方米,同比下降7.91%。数据中,只有预售商品房成交均价同比下降7.91%。这是因为2008的前三季度房价一路飙升,未受到金融风暴的影响,房价偏高使得均价保持高位;而第一季度房价则处于调整阶段的低位,虽经过第二季度和第三季度的疯涨,但均价仍然未及2008的均价。实际上,目前许多楼盘的销售价格早已突破2008的高位。两区预售商品房前三季度交易宗数最高为6月份,达1119宗,7月份为914宗,8月份为618宗,9月份为462宗。数据显示随着一手房价的走高,市民的观望情绪逐月增加,从交易宗数变化来看,9月份的成交宗数与6月份相比,已经下跌超过一半。从价格方面看,两区预售商品房交易均价从2月份开始稍微下调,6月份开始有所回升,但基本维持在3900元左右。这主要是各开发商采取了果断的措施,前实行降利促销手段,使得交易均价环比下降,交易成交量上升。对比明显的是6月份以后的市场走势,自6月份市区以高价拍出第一块土地后,交易均价上调,但成交量环比下降。从成交的户型来看,三房户型交易宗数占预售商品房交易宗数的65.5%,其次是两房及以下户型,占18.1%,四房户型占10.6%。交易的预售商品住宅当中,以建筑面积120平方米以上的户型为主,成交单价集中在3000-4000元/平方米。另外,与去同期相比,3000-4000元/平方米的交易比例由17.88%增至50.45%。


    本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上,主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、江门市统计局、江门市国土资源局、江门市房产管理局、江门市房地产经纪协会、江门住宅与房地产业协会、江门房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及江门房地产研究单位等公布和提供的大量资料,结合对江门房地产相关企业的实地调查,对江门房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究,并重点分析了江门房地产行业的前景与风险。报告揭示了江门房地产市场潜在需求与潜在机会,为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据,同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

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